Quel est le prix d’une vigne ?

Tout le monde connaît le prix d’une bouteille de vin. Mais avez-vous une idée du prix d’un hectare de vigne ? 1.000€, 10.000€, 100.000€ ?

On peut l’imaginer, le prix d’une vigne varie d’un pays à l’autre, et dépend du vignoble, de l’appellation, de la parcelle, et même du cépage planté. Comme dans tout bien immobilier, c’est l’offre et la demande qui définissent son prix. La notoriété du vignoble, l’exposition de la parcelle, le prix du vin sur l’appellation sont autant de facteurs qui définissent la demande. Et la surface du vignoble et le nombre de parcelles en vente définissent l’offre.

Combien coûte une vigne, dans les petits et grands vignobles français? Et dans les vignobles du monde ?

En France, les prix déjà élevés augmentent encore

En France, le prix de la vigne est transparent. La Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) a mis en place un site, le-prix-des-terre.fr, qui publie le prix moyen des transactions par appellation. Ce précieux outil permet de prendre conscience des écarts de prix impressionnants entre les différentes appellations.

En France, un hectare de vigne s’échangeait en moyenne 140.000€ en 2016, en croissance régulière de 5% par an sur les 10 dernières années. Nous parlons ici du prix des vignes en Appellation d’Origine Protégée, vendues sans d’éventuels domaines, propriétés ou équipements.
Ces chiffres cachent en réalité une grande disparité des prix et des dynamiques.

Le prix des vignes en Bourgogne bat des records

le Clos Vougeot, emblème de la Bourgogne

Dans le département de la Côte d’Or, le plus réputé de la Bourgogne, la demande est extrêmement forte en raison de la notoriété internationale du vignoble. L’offre y étant particulièrement faible, l’hectare s’échange en moyenne à 650.000€ !

Mais ce qui caractérise la Bourgogne, c’est la disparité des prix entre les appellations. Si un hectare s’échange en moyenne 30.000€ pour une appellation Bourgogne, les appellations communales sont valorisées à plusieurs centaines de milliers d’euros et les grands crus se comptent en millions.

En janvier 2017, le domaine Bonneau du Martray, 11 hectares sur les appellations Aloxe-Corton et Pernand-Vergelesses, a été vendu au milliardaire américain Stanley Kroenke, propriétaire du club d’Arsenal, pour la modique somme de… 100 millions d’euros !

Sans surprise, la Côte de Nuit arrive en tête des vignes les plus chères (600.000€/ha pour les appellations communales), suivie par la Côte de Beaune (315.000€/ha), la Côte Macônnaise (~150.000€/ha) et la Côte Chalonnaise (96.000€/ha).

Dans le bordelais, le prix des vignes stagne au dessous de la moyenne nationale

Plus surprenante est la situation du Bordelais, autre vignoble à très forte notoriété. En Gironde, le prix moyen de l’hectare, 103.100€ est inférieur à la moyenne nationale. Ceci s’explique par la surface de vignoble, quatre fois plus grand que le vignoble Bourguignon. Là aussi, les disparités sont grandes entre les appellations :

Côté rive gauche, l’hectare est évalué entre 50.000€ et 80.000€ dans le Médoc. Seules les appellations mythiques Saint-Estèphe, Saint-Julien et Margaux explosent. Certaines parcelles se sont échangées 2 millions d’euros/ha à Pauillac !

Le village de Saint-Emilion

Côté rive droite, la situation est toute aussi disparate :

• Les Côtes de Bordeaux se payent autour de 20.000€/ha, sans véritable croissance.
• Les satellites de Saint-Emilion valent 90.000€/ha, en décroissance depuis 10 ans.
• A Saint-Emilion, les prix sont stables autour de 230.000€, même si  certaines parcelles se sont vendues à 2,3 millions d’euros.
• Deux appellations tirent leur épingle du jeu, Pessac-Léognan (450.000€/ha) et Pomerol (1.300.000€/ha) qui affichent également les croissances les plus fortes.

La moyenne française est tirée à la hausse par la Champagne

En moyenne sur l’appellation Champagne un hectare coûte 1,1 millions d’euros, en progression moyenne de 6% par an. L’explication est la même que pour la Bourgogne : avec 34.000 hectares plantés, le vignoble est à peine plus grand que le vignoble bourguignon. Alors même que la demande est forte, portée par sa renommée internationale qui attire les investisseurs du monde entier.

Américains, chinois, russes, il ne manque en effet guère que les Qataris pour se précipiter sur chaque parcelle ou domaine en vente. Attention à la bulle spéculative !

Une envolée des prix dans les vignobles du nord de la vallée du Rhône

La diversité des vignobles de la vallée du Rhône se retrouve dans le prix des vignes. On se rend compte à quel point la surface du vignoble influence le prix de l’hectare. Ainsi, à qualité du vin comparable, l’hectare s’échange 450.000€ à Cornas (111 ha) alors qu’il n’est que de 110.000€ à Saint-Joseph (1000 ha). De même, Hermitage (1.100.000€/ha, 130 ha) surclasse Crozes-Hermitage (110.000€/ha, 1650 ha).

A noter l’explosion des prix de la Côte-Rôtie et de Condrieu qui ont été multipliés par 3 en dix ans. Cette tendance s’explique par la renommée croissante à l’international de leurs vins blancs d’exception.

Ailleurs en France, les disparités se réduisent

Il est intéressant de noter que les vignobles de la Loire restent étonnement abordables au vu de leur potentiel qualitatif :

Dans le nouveau monde, la Californie enflamme les prix

Les meilleures parcelles des vallées Sonoma et Napa s’échangent autour de 700.000€ l’hectare. Bien loin des vignobles français les plus réputés donc, mais en croissance beaucoup plus forte de 15% par an.

Plus récent et moins exposé à la renommée internationale, le vignoble californien n’a pas encore atteint la dimension mythique des vignobles bordelais, bourguignon ou champenois. Ses célèbres Valley se trouvent aujourd’hui au début d’un cycle vertueux qui les mènera à n’en pas douter à ces niveaux de valorisation. Ce n’est qu’une question de temps.

D’un autre côté, le vignoble californien bénéficie de la proximité des nombreux millionnaires de la toute proche Silicon Valley qui boostent ses valorisations. Si bien qu’il reste difficile de trouver une parcelle à moins de 100.000€/ha.

Chez nos voisins de l’ancien monde, la sagesse l’emporte

L’Espagne est le troisième pays producteur de vin au monde et compte de nombreux vignobles à la renommée mondiale : Rioja, Ribera del Douero, Penedes, … Ses vignes affichent pourtant des valorisations plus faibles que ces voisins européens: 12.500€/ha en moyenne. La disparité est faible, entre les 8000€/ha affichés pour la Mancha, et les 30.000€/ha à débourser en Rioja.

Les prix sont légèrement plus élevés en Italie où les vignobles sans appellation spécifique s’échangent autour de 11.000€ l’hectare. Pour une parcelle de l’appellation Chianti, il faudra payer 30.000€, et 54.000€ pour un Chianti Classico et jusqu’à 161.000€ l’hectare pour l’appellation Montepulciano.

Paradis du Riesling, les vignes de Deidesheim dans le Palatinat s’échangent 250.000€/ha

La surprise vient de l’Allemagne, un vignoble discret qui produit des Rieslings parmi les meilleurs au monde. Dans le Rheingau, un des trois vignobles les plus qualitatifs d’Allemagne, avec la Moselle et le Palatinat, les meilleures parcelles s’échangent 500.000€/ha. Dans le Palatinat, une parcelle classée Grand Cru s’est vendue à 1.4 millions d’euros/ha, comparable aux prix pratiqués en Bourgogne, en Champagne et à Pauillac donc !

Les prix moyens pratiqués dans ces vignobles haut de gamme tournent autour de 250.000€/ha. Il faut aller chercher dans les vignobles moins réputés pour trouver des prix plus abordables, autour de 50.000€/ha.

Alors, êtes-vous prêt à faire le pas et acheter votre propre vigne ?