Le prix des vignes en France et dans le monde

Nombreuses sont les incertitudes qui pèsent sur le marché du vin. Victime collatérale de la guerre commerciale menée par les Etats-Unis sous l’ère Trump et des inconnues liées au Brexit, ses débouchés commerciaux s’assombrissent. La menace climatique s’accélère également. Les épisodes de sécheresse, de gel et de grêle n’ont jamais été si nombreux. La consommation enfin, qui connaît des tendances spécifiques à chaque pays, est une inconnue supplémentaire.  Au même titre que l’apparition de vignobles du « nouveau nouveau monde » qui vient rebattre les cartes des vignobles historiques.

Or le marché des vignes est en toute logique indexé sur celui du vin. Le Champagne s’exporte moins et c’est le prix des vignes qui chute. Le Cognac ne connaît pas la crise, et c’est le prix de l’hectare qui s’apprécie dans toutes les appellations charentaises. La demande en rosé ne se démend pas ? C’est le prix de l’hectare dans l’Hérault qui s’envole.

Avant l’épisode Covid19 dont les effets redoutés ne sont pas encore connus, quel est le prix d’une vigne dans les vignobles français et du monde ? Quelles sont les tendances et les critères de valorisation ?

Le prix des vignes en France

Avec 9200 transactions en 2019, le marché français n’a jamais été aussi dynamique (+5,1% vs 2018). 18 300 hectares de vignes ont été échangés (+8,8% vs 2018) pour 987 millions d’euros (+17% vs 2018) ! On achète donc plus de vignes, en particulier les vignes les plus haut de gamme.

Le prix moyen d’une vigne en France coûte donc 54 000€. Mais cette vérité simple ne veut pas dire grand chose tant les disparités sont fortes entre les régions et à l’intérieur d’une même appellation ! Les vignes classées en AOP se valorisent en moyenne 148 100€ par hectare alors que celles hors AOP s’échangent autour de 14 400€ par hectare.

Grâce aux chiffres publiés par la Safer et mis en forme par Le prix des terres, regardons les prix par région viticole (attention à l’aspect visuel, l’échelle est logarithmique !)

C’est sans surprise que les appellations les plus prestigieuses sont également les plus chères.  On notera néanmoins qu’après avoir atteint des sommets enivrants, les prix marquent le pas en Champagne, victime du ralentissement de la demande mondiale. A bordeaux, ce sont les appellations d’entrée de gamme qui souffrent. Premières victimes du Bordeaux Bashing, elles accusent une baisse de 9% en 2019 par rapport à 2018 !  Les appellations prestigieuses restent protégées à l’image de Margaux et Pauillac, dont les prix continuent de battre des records historiques.

Quant à la Bourgogne, elle continue de profiter de l’effet de rareté. Le vignoble, petit en surface (4 fois plus petit que le vignoble bordelais, en surface plantée) se caractérise par une offre extrêmement réduite. Là encore, les prix des appellations régionales ne progressent pas. Ce sont les premiers crus et grands crus qui continuent de s’apprécier en tirant la région vers le haut. A noter la flambée des prix des parcelles de Chablis classées en premier cru dans l’Yonne (+21% en 2019 par rapport à 2018).

Que ce soit à Bordeaux, en Bourgogne, dans le Rhône ou dans la Loire, l’arrivée d’investisseurs internationaux aux moyens financiers illimités constitue autant une aubaine qu’un risque. Un risque de bulle spéculative, tant les prix semblent disproportionnés (un grand cru de Bourgogne a été valorisé plus de 15 millions d’euro l’hectare !). Mais également un risque pour les transmissions, qui deviennent particulièrement à gérer à ses prix-là.

Au-delà de la diversité des prix d’une appellation à l’autre, ce sont les écarts de prix et de tendances à l’intérieur d’une même appellation qui surprennent.

Le prix des vignes dans le reste du monde

A l’international, les données se font plus rares. Si l’on trouve des chiffres régulièrement mis à jour en Italie, c’est moins le cas ailleurs dans le monde. Néanmoins, en compilant plusieurs sources d’informations, il est possible de déceler des ordres de grandeur et des tendances assez précises.

L’hétérogénéité des prix en Italie

En Italie, un hectare de vigne s’échange en moyenne à 36 000€. Là aussi, les écarts sont importants, à l’image de l’hétérogénéité de la qualité des vins italiens :

• Si les vignobles siciliens, sardes et apuliens restent abordables (entre 10 000€ et 30 000€), les prix peuvent atteindre 80 000€ sur les pentes de l’Etna. Les vignobles piémontais, toscans et du nord de l’Italie, plus prestigieux, sont bien plus onéreux.
• Il faut compter en moyenne 900 000€ pour un hectare de vigne dans l’appellation Barolo. Les prix montent jusqu’à 1 200 000€ pour les parcelles situées en côteaux de la fameuse Cannubi hill !
• En Toscane, l’appellation Chianti reste abordable (70 000€), mais il faut débourser 450 000€ pour une vigne du super toscan Blogheri et 500 000 dans l’appellation Brunello di Montalcino.
• Enfin, c’est dans le nord du pays que les prix sont le plus surprenants. 400 000€ pour un hectare de vigne pour vinifier du Prosecco de haute qualité.  La demande est forte sur les parcelles des appellations productrices de Prosecco, portée par une demande mondiale qui ne s’estompe pas. Compter 1 200 000 € dans le vignoble de Cartizze et au lac de Cadaro !

Attention l’échelle est logarithmique !

Des opportunités en Espagne

Il existe peu d’information chiffrées sur la valeur du vignoble espagnol. Néanmoins, les informations recoupées nous laissent entendre que les vignes s’échangent à des prix très raisonnables. Même dans le vignoble réputé de la Rioja, ils ne dépasseraient pas 70 000€ l’hectare en moyenne.

Ce niveau de prix s’explique par l’abondance de l’offre. Avec près d’un million d’hectares de vignes cultivées, le vignoble espagnol est le plus grand vignoble du monde ! Il devance dans ce classement les vignobles chinois, français et italien.

Des prix qui grimpent dans les grands vignobles du nouveau monde

On constate que dans le nouveau monde, le prix des vignes reste maîtrisé. Les méthodes de calcul de la valeur d’une parcelle y sont différentes de celles pratiquées en Europe. Les valeurs les plus scrutées pour évaluer la valeur d’une parcelle sont sa productivité (en tonnes de raisin par hectare) et la valeur de la récolte sur le marché (en $ par tonne de raisin). Une des conséquences directes de ce système est l’importance du cépage planté dans la valorisation de la parcelle. Ainsi dans la Napa valley, les parcelles de cabernet sauvignon s’échangent à un niveau deux fois plus élevé que celles de merlot ou de pinot noir. Dans la Sonoma valley, ce sont les parcelles de pinot noir qui sont le plus valorisées, devant celles de zinfandel, cabernet sauvignon, syrah et pinot noir. Le clivage terroir vs cépage qui sépare les cultures viticoles de l’ancien et du nouveau monde se retrouve logiquement jusque dans la valorisation des parcelles !

La lecture de ces chiffres montre que le vignoble Oregonais présente de belles opportunités. 180 000€ pour un hectare de vignes dans les fameuses Dundee Hills, ça ressemble à une aubaine ! Surtout quand on sait le prix de vente de ses crus de pinots noirs. Cette impression est renforcée lorsqu’on les compare au prix des parcelles bourguignonnes, leur cousine de style ! Ce qui explique sans doute l’engouement des grands propriétaires bourguignons pour les investissements dans des domaines en Orégon, à l’image des familles Drouhin et Jadot.

Si le vignoble de Stellenbosch en Afrique du Sud affiche des prix très hétérogènes, on s’étonne des prix maximums particulièrement élevés. A contrario, la région de Mendoza en Argentine, dont les prix ne dépassent généralement pas les 90 000 € par hectare, semble encore attractive.

Les critères de valorisation d’une vigne

Si la demande mondiale pour le vin produit et la visibilité offerte par le marché constitue bien sûr le principal critère d’appréciation de la valeur d’une vigne, de nombreux paramètres viennent moduler ce critère.

• La notoriété de l’appellation joue un rôle irrationnel dans la valorisation d’une vigne. En effet, de nombreux investisseurs internationaux sont prêts à payer un prix disproportionné pour acheter une image plus qu’un domaine. C’est le cas d’un certain nombre d’investisseurs chinois qui font monter les prix des grands crus bordelais et bourguignons.
• • La taille de l’appellation, qui fait la rareté de la terre, a une influence importante. Nous l’avons vu en comparant les prix à Bordeaux et en Bourgogne. « A valeur égale du vin produit », une parcelle se valorisera toujours mieux en Bourgogne car l’offre y est bien plus rare.
  • L’âge de la vigne, le terroir et le cépage planté ont également une influence forte. Sur une même appellation, deux vignes voisines adossées au même côteau peuvent s’échanger à des prix très différents pour ces raisons-là. Nous l’avons vu dans le nouveau monde, la demande du marché pour le cépage planté détermine le prix de la vigne.
  • Enfin, comme dans l’immobilier, la vente d’une vigne « libre » se valorise mieux que celle d’une vigne louée. De même un lot constitué d’une vigne et d’un bâti (chai, château, demeure…) se valorise mieux qu’une vigne « seule ».